C’est l’un des premiers arbitrages auxquels un propriétaire est confronté lorsqu’il prépare la mise en location d’un appartement. D’un côté, la location vide peut sembler plus simple : moins d’équipements à acheter, moins de mobilier à renouveler et généralement une occupation plus longue.
De l’autre, la location meublée permet de proposer un logement immédiatement habitable et peut répondre à une demande différente : étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité ou personnes en transition résidentielle.
Mais quel choix est réellement le plus intéressant pour votre investissement locatif ?
La réponse ne se résume pas au montant du loyer. Pour comparer correctement les deux modèles, il faut regarder l’investissement initial, les charges, la vacance locative potentielle, la gestion, la fiscalité et surtout le marché local.
Location vide et location meublée : quelle différence ?
La différence la plus évidente concerne évidemment le mobilier. En location vide, le logement est proposé sans les équipements permettant au locataire d’y vivre immédiatement.
En location meublée constituant la résidence principale du locataire, le logement doit au contraire comporter un ensemble minimum de meubles et d’équipements réglementaires. Literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, table, sièges, rangements, luminaires…
Nous avons regroupé ces éléments dans notre liste complète du mobilier et des équipements d’une location meublée.
Mais le mobilier n’est que la partie visible de la différence entre les deux modèles. Les règles applicables au bail, à sa durée ou encore au préavis ne sont pas exactement les mêmes. Avant de choisir, il faut donc raisonner sur l’ensemble du projet.
La location vide : moins d’investissement au départ
Premier avantage évident : la mise de départ peut être plus faible. Le propriétaire n'a pas à financer l'ensemble du mobilier et des équipements nécessaires à une location meublée. Sur un appartement complet, cela représente une différence de budget non négligeable.
La location vide évite également une partie des problématiques liées au renouvellement du mobilier : canapé usé, chaise cassée, matelas à remplacer ou équipement électroménager en panne. Pour un propriétaire qui recherche avant tout un investissement relativement simple à exploiter, cette caractéristique peut peser dans la décision.
La location vide peut favoriser une occupation plus longue
Le cadre du bail de résidence principale diffère également entre location vide et meublée. En location vide, la durée du bail est généralement plus longue que celle d'un bail meublé classique, sous réserve des situations particulières prévues par la réglementation. Cela peut favoriser une plus grande stabilité d'occupation.
Un locataire qui installe son propre mobilier réalise également un effort d'installation plus important et peut avoir davantage tendance à envisager le logement sur la durée.
Pour le propriétaire, cette stabilité peut signifier :
- moins de changements de locataires ;
- moins d'états des lieux ;
- moins de remises en état entre deux locations ;
- potentiellement moins de périodes de vacance liées aux rotations.
Mais cette stabilité dépend évidemment du logement, du marché et du profil des occupants.
La location meublée : un produit immédiatement habitable
La logique est différente en location meublée. Le locataire doit pouvoir arriver avec ses affaires personnelles et vivre immédiatement dans le logement. Cette caractéristique répond particulièrement bien à certaines situations : études, premier emploi, mobilité professionnelle, séparation ou installation temporaire dans une nouvelle ville.
Le propriétaire ne commercialise donc plus seulement des mètres carrés. Il propose en quelque sorte un usage immédiatement disponible. Et c'est précisément pour cette raison que la qualité de l'aménagement prend de l'importance.
Un appartement comportant simplement la liste réglementaire de meubles n'offre pas la même expérience qu'un logement dont les espaces, les rangements et le mobilier ont été réellement pensés pour son occupant.
Peut-on louer plus cher en meublé ?
C'est souvent l'une des principales raisons qui poussent les investisseurs à envisager la location meublée. Sur certains marchés, un logement meublé peut effectivement être proposé à un niveau de loyer différent d'un logement vide comparable.
Mais attention aux raccourcis. Il serait faux d'affirmer qu'un appartement meublé est systématiquement plus rentable.
Le niveau de loyer dépend notamment :
- de la localisation ;
- de la surface ;
- de l'état du logement ;
- de la demande locale ;
- de la qualité des prestations ;
- des règles éventuellement applicables en matière de loyers.
Et surtout, un loyer plus élevé ne signifie pas automatiquement une meilleure rentabilité. Il faut encore soustraire le coût du mobilier, son renouvellement, les éventuelles périodes de vacance et les autres dépenses liées à l'exploitation. C'est pourquoi nous préférons raisonner en performance globale du logement plutôt qu'en simple niveau de loyer.
Nous expliquons cette logique plus en détail dans notre article sur l’impact de l’aménagement sur la rentabilité d’une location meublée.
Le coût du mobilier : la vraie différence au démarrage
Passer en location meublée implique un investissement supplémentaire. Et celui-ci ne doit pas être sous-estimé. Il faut prévoir les équipements réglementaires, mais également tout ce qui permettra au logement d'être réellement fonctionnel et cohérent. Le budget dépend évidemment de la surface, du nombre de pièces, du niveau de gamme et du mobilier déjà présent.
L'erreur consiste souvent à chercher uniquement le coût d'achat le plus bas. Un canapé très bon marché mais remplacé rapidement peut finalement coûter davantage qu'un modèle plus adapté à un usage locatif. Même logique pour la literie, les assises ou certains rangements.
L'objectif consiste donc à trouver le bon équilibre entre budget initial, résistance, facilité d'entretien et attractivité.
Le temps de gestion doit aussi entrer dans le calcul
C'est un coût que l'on oublie souvent parce qu'il n'apparaît pas directement sur un relevé bancaire.
Le temps.
Choisir plusieurs dizaines de références, vérifier les dimensions, passer les commandes, suivre les livraisons, réceptionner les produits, gérer les éventuels problèmes, monter les meubles et installer le logement représente un véritable travail. Plus le propriétaire possède de logements ou investit à distance, plus cette question devient importante. La rentabilité d'un projet ne doit donc pas seulement être évaluée en euros. Elle doit également intégrer le temps nécessaire pour rendre le bien exploitable. C'est l'une des raisons pour lesquelles certains investisseurs choisissent de déléguer tout ou partie de l'ameublement.
Et la fiscalité ?
C'est évidemment un sujet important dans l'arbitrage entre location vide et location meublée. Les revenus issus de ces deux types de location ne relèvent pas nécessairement de la même catégorie fiscale et les règles applicables peuvent varier selon le régime, le niveau de revenus et la situation du propriétaire. Mais la fiscalité évolue et dépend fortement de chaque situation individuelle. Elle ne doit donc pas être résumée par une affirmation du type « le meublé est fiscalement plus intéressant ».
Pour comparer sérieusement les deux options, il est préférable de réaliser une simulation adaptée à votre situation et, lorsque nécessaire, de vous faire accompagner par un expert-comptable ou un professionnel compétent. L'aménagement doit ensuite être considéré comme une composante du modèle économique, et non comme une décision fiscale.
Alors, location vide ou location meublée ?
Il n'existe pas de réponse universelle.
La location vide peut notamment être pertinente lorsque :
- vous recherchez une occupation potentiellement plus longue ;
- votre marché local est favorable à ce type de location ;
- vous souhaitez limiter l'investissement initial en mobilier ;
- la configuration ou la cible du logement s'y prête.
La location meublée peut être particulièrement cohérente lorsque :
- votre marché comporte une forte demande de logements prêts à vivre ;
- vous ciblez des étudiants, jeunes actifs ou personnes en mobilité ;
- vous êtes prêt à investir dans un ameublement adapté ;
- vous souhaitez travailler davantage le positionnement et l'expérience proposée par le logement.
Le meilleur choix est donc celui qui correspond au bien, au marché et à votre stratégie d'investissement.
Si vous choisissez le meublé, l'aménagement devient stratégique
Une fois le choix de la location meublée effectué, une deuxième décision commence. Comment meubler le logement ? Il ne suffit pas d'acheter les équipements réglementaires et de les répartir dans les pièces. Il faut réfléchir aux circulations, aux dimensions, au rangement, aux usages et au profil du futur locataire.
C'est précisément l'objet de notre guide complet pour meubler un appartement en location meublée.
Un bon aménagement doit permettre au logement d'être immédiatement compréhensible, agréable à vivre et cohérent avec son marché.
FAQ : location vide ou location meublée
Quelle est la différence entre une location vide et une location meublée ?
La différence concerne notamment l'équipement du logement et le cadre applicable au bail. Un logement meublé constituant la résidence principale du locataire doit comporter un ensemble minimum de meubles et d'équipements permettant d'y vivre normalement dès l'entrée dans les lieux.
Une location meublée est-elle toujours plus rentable qu'une location vide ?
Non. La rentabilité dépend du prix d'acquisition, du loyer, des charges, de la vacance, du coût du mobilier, de la fiscalité et du marché local. Le meublé peut être pertinent dans certaines situations sans être systématiquement la meilleure solution.
Quels sont les principaux coûts supplémentaires d'une location meublée ?
Il faut notamment prévoir l'achat initial du mobilier et des équipements ainsi que leur entretien ou leur remplacement au fil du temps. Le coût dépend fortement de la surface du logement et du niveau d'équipement retenu.
Quel type de location choisir pour un studio ?
Un studio peut particulièrement bien se prêter à la location meublée lorsque le marché local comporte des étudiants, jeunes actifs ou personnes en mobilité. Ce n'est toutefois pas automatique : la demande locale doit toujours être étudiée avant de définir le modèle de location.
Peut-on passer d'une location vide à une location meublée ?
Un propriétaire peut faire évoluer la stratégie d'exploitation de son logement, mais il doit respecter le bail en cours et le cadre juridique applicable. Avant toute modification, il convient donc de vérifier les règles correspondant à la situation du logement et du locataire.
Le bon choix est celui qui correspond à votre marché
Opposer systématiquement location vide et location meublée n'a finalement pas beaucoup de sens. Ce sont deux stratégies différentes. L'une peut être plus pertinente pour un appartement familial destiné à accueillir durablement ses occupants ; l'autre pour un studio situé dans un secteur recherché par les étudiants ou les actifs en mobilité. Avant de décider, il faut donc étudier le marché, la cible, les coûts et le fonctionnement réel du logement.
Et si le meublé ressort comme la solution la plus cohérente, alors l'aménagement devient une partie intégrante de la stratégie.
Vous avez choisi la location meublée ?
CBCV vous accompagne dans l'ameublement de votre logement, de la sélection du mobilier jusqu'à son installation, avec une solution adaptée à votre bien, à votre cible locative et à votre budget.