Encore dédiée aux étudiants il y a quelques années, la colocation est aujourd'hui une pratique qui connaît un véritable essor. Désormais, elle concerne toutes les classes d’âge en rendant la location accessible à de nouveaux publics. La loi Alur a clarifié les contours de la colocation pour les propriétaires, qui disposent d’un vrai régime juridique pour oser s’attaquer à cet investissement. Examinons d’un peu plus près son intérêt.
Définition de la colocation
Il n’existe pas de définition légale des logements meublés mis en colocation. Mais la jurisprudence a permis d’éclaircir quelque peu le terrain. Il faut que le logement possède au minimum des meubles, un lit, du chauffage, des équipements sanitaires, une cuisine, un frigo, de la vaisselle, etc. Bref il faut un minimum de confort. Sans cela, la location risque d’être requalifiée comme ‘nue’, et vous perdez les avantages liés aux meublés.
Les avantages pour les propriétaires
# 1. L’achat de propriétés financièrement plus intéressantes
Il y a une mécanique intéressante dans l’investissement immobilier colocatif qui fait que vous réalisez une opération plus rentable que la location classique. En effet, le prix au m2 de l’achat d’un immeuble a tendance à diminuer en fonction de la superficie totale. Comme vous devez acheter un grand logement pour loger tous vos colocataires, vous achetez donc comparativement et proportionnellement moins cher que pour un studio.
# 2. Une meilleure rentabilité
Les logements en colocation se louent pour l’ensemble de la propriété au-dessus des prix du marché de la location nue puisque vous avez plusieurs locataires pour la même surface, et votre rentabilité augmente en conséquence. En France, les statistiques semblent s’accorder pour dire que la rentabilité d’une location nue est en moyenne de 6% brut, donc avant frais et impôts. En colocation par contre ce chiffre peut monter à 10% et plus. En outre, il y a très peu de carence locative car la demande est grandissante. Enfin, si un des colocataires décide de quitter la propriété, les autres trouvent facilement un nouvel occupant pour le remplacer.
#3. Le risque d’impayés est quasi nul
Pour vous assurer du paiement du loyer, vous pouvez employer une clause de solidarité entre locataires qui vous permettra de faire payer tous les colocataires en cas de non-paiement par l'un d'entre eux. Cette clause de solidarité vous garantit de recevoir chaque mois les loyers qui vous sont dûs.
# 4. La durée du bail est moins longue
Un bail minimum pour un appartement normal est de 3 ans. Pour un meublé, une année suffit. L’avantage est qu’un locataire indélicat peut être évincé plus rapidement, d’autant plus que le préavis à donner n’est que de 3 mois, au lieu de 6. Vous pouvez à ce moment-là également augmenter le loyer sans contraintes, vous permettant de l’adapter aux éventuelles plus-values du quartier ou de l’immeuble où il est situé. Enfin, cela vous permet également de reprendre plus rapidement en main votre propriété si vous désirez y habiter vous-même, ou revendre. L’effet miroir de tout ceci est le fait que votre locataire peut tout aussi bien jouir de cette liberté pour rompre le bail plus tôt...
# 5. Vous recevez plus de garanties
Alors que dans une location normale, la garantie est limitée à un mois de loyer, celle-ci est laissée à l’appréciation des parties. Vous pouvez donc en tant que propriétaire, vous assurer beaucoup mieux contre les dégâts éventuels et autres dommages.
# 6. Vous pouvez profiter d’avantages fiscaux intéressants
La location meublée est considérée par le fisc comme un autre revenu que la location ‘’nue’’. Les revenus fonciers seront intégrés à vos revenus et seront donc imposables en totalité, en fonction de votre taux marginal d’imposition. Qu’il s’agisse d’une location à l’année, d’une colocation ou d’une location saisonnière, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) vous permet par
conséquent de défiscaliser de façon intéressante. Le statut LMNP permet en effet de placer les loyers perçus dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). La colocation en meublé tombe ainsi dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et c’est donc le régime du micro-BIC qui s’applique. Vous pouvez aussi déclarer vos revenus en BIC réel. L’avantage est ici que vous pourrez déduire de vos revenus locatifs toutes vos charges (travaux, impôts fonciers, intérêts d’emprunt, assurances, etc.) ainsi que vos amortissements (l'achat des meubles notamment). Bien souvent, cela est encore plus intéressant que le micro-BIC, mais c’est plus contraignant, l’aide d’un comptable s’impose.