Dans notre rubrique « Écosystème », nous partons à la rencontre de Guillaume Barnier, formateur en investissement immobilier, fondateur des entreprises Kréa et PAUL & BARNS. Dans cet article, il vous donne ses meilleurs conseils pour vous lancer dans votre premier investissement locatif.

« Bonjour Guillaume, nous sommes ravis de te recevoir. Pour commencer, est-ce que tu peux nous parler un peu de toi et de ton travail de formateur ? » 

Bonjour, j’ai 32 ans, de profession je suis ingénieur travaux dans un grand groupe français de BTP. À 27 ans, après avoir eu mon premier enfant je me suis rendu compte que ma routine de travail ne me permettait pas d’avoir la vie de famille que je souhaitais. C’est donc à cet âge que j’ai réalisé mes premiers investissements immobiliers pour me dégager des revenus complémentaires. Trois années plus tard, j’ai pu quitter mon CDI pour profiter de ma famille et me consacrer à d’autres projets professionnels. Suite à ces premières réussites, beaucoup de connaissances et d’amis m’ont demandé conseil, pour que je leur parle de mon expérience. J’ai donc commencé à créer une formation, dans un premier temps uniquement à destination de mes amis, pour partager les clés de ma réussite. Suite à ça et au bouche à oreille, je forme et accompagne aujourd’hui une quarantaine de personnes chaque année. 

Mais ce n’est pas mon activité principale, j’ai aussi une société de rénovation qui s’appelle Kréa, et une société d’investissement locatif clé en main qui s’appelle PAUL & BARNS. La mission de cette entreprise est de chercher un bien pour notre client, si besoin de réaliser des travaux de rénovation, et l’aménagement avec l’aide d’une société comme C’EST BEAU CHEZ VOUS. L’objectif est de donner les clés au client une fois que tout est prêt, pour accueillir ses premiers locataires. 

« Comme tu le sais, ce mois-ci sur notre blog la thématique est : « se lancer dans l’investissement de biens locatifs ». Penses-tu que c’est quelque chose d’accessible à tout le monde ? »

D’après moi c’est complètement accessible, et c’est surtout nécessaire. Notre génération ne va pas avoir la même retraite que la génération qui nous précède. Il faut donc, surtout, compter sur nous-mêmes avant de compter sur l’Etat. Il y a plusieurs possibilités pour se créer des revenus complémentaires, mais l’investissement immobilier est celui qui rassure le plus les français, c’est une solution beaucoup plus accessible que la bourse ou les placements financiers car tout le monde a déjà loué ou acheté un bien. Par contre, pour se lancer, je pense qu’il faut avoir un mental un peu différent de la majeure partie des gens, il faut accepter de sortir de sa zone de confort et faire quelques petits sacrifice. 

L’investissement immobilier est accessible à tous, et le fait de se former avec des personnes qui ont réussi permet d’éviter de faire de nombreuses erreurs qui peuvent être coûteuses et donc de gagner un temps précieux. Ce qui est dommage aujourd’hui c’est que peu de personnes font la démarche de se faire accompagner, parce que l’immobilier, n’est pas considéré comme un savoir que l’on doit acquérir mais plutôt comme quelque chose que l’on fait au feeling. 

« Pour toi quelles sont les étapes clés avant de se lancer dans la recherche du bien ? »

Dans un premier temps il faut se créer un profil financier en béton. Tu peux suivre une formation et tout savoir sur l’immobilier, si ton profil n’est pas parfait, la banque acceptera difficilement ton dossier. Il faut avoir une situation financière stable, c’est-à-dire : ne jamais être à découvert, mettre de l’argent de côté et avoir un contrat de travail stable. Avoir un CDI est idéal.

Deuxièmement, il faut connaitre son « pourquoi », pourquoi tu investis ? Pour te créer du patrimoine, préparer ta retraite ou pour changer ton mode de vie ? En fonction de ton pourquoi ta stratégie sera différente. 

Pour finir, il faut se faire accompagner. Pourquoi lorsqu’il s’agit de la dépense la plus chère de notre vie on veut faire ça au feeling ? On a eu des profs pour nous apprendre un métier, un moniteur pour nous apprendre à conduire, on a des recettes pour cuisiner, etc. Mais quand on doit dépenser 200 000€ dans un logement on fait ça sans avoir les connaissances nécessaires… Tu peux chercher tout seul, mais par rapport à ta propre situation, un formateur sera plus apte à te dire ce qui est le mieux pour toi en fonction de ce que tu veux. Par exemple, il existe des régimes fiscaux différents, il peut être compliqué de s’y retrouver et d’avoir une stratégie spécifique à notre situation. 

« Est-ce qu’il y a un type de bien à privilégier pour un premier achat ? »

Le choix du bien dépend un peu de ton « pourquoi », mais pour démarrer dans l’investissement immobilier, la réflexion est toute simple : il faut minimiser le risque. Pour minimiser ce risque, il faut le diviser. L’idéal est donc d’acheter un immeuble, des lots d’appartements, des places de parking. Si, par exemple, sur six locataires, un seul ne paye pas son loyer, l’impact sur ta situation financière sera faible. Alors que si tu n’as qu’un seul appartement, c’est plus compliqué. 

La question la plus importante qu’il faut se poser avant de sélectionner un bien est « comment je vais le rendre rentable ? ». L’investissement ce n’est pas quelque chose qui se fait au coup de coeur comme pour une résidence principale ou secondaire, il faut avant tout penser rentabilité. 

« Lorsque tu te lances dans l’investissement locatif, la question de la gestion locative se pose. Est-ce que pour toi il est préférable de la déléguer ? »

Je le conseille à 1000%, même si tu n’as qu’un seul locataire. Il faut savoir que les frais de gestion locative se déduisent des loyers que tu déclares donc, déjà financièrement, tu diminues ton imposition. Ensuite, pourquoi s’improviser gestionnaire de location, alors qu’il existe des personnes beaucoup plus qualifiées pour faire ce travail ? Une agence pendra plus de temps pour sélectionner le meilleur profil de locataire et pour minimiser les risques de loyer impayé. Il faut aussi penser à tous les petits soucis que peut rencontrer ton locataire, comme une fuite d’eau ou un équipement défectueux par exemple. Une agence pourra gérer plus rapidement ces petits problèmes dans l’appartement. 

« Pour finir, quel serait ton ultime conseil pour quelqu’un qui veut se lancer mais qui n’ose pas ? »

Arrête de parler et fais-le, il faut passer à l’action ! C’est aussi pour cette raison que ma formation existe, pour donner de la motivation, de la connaissance, et pour accompagner les participants tout au long de leur processus d’achat. Prendre l’initiative de se former, c’est déjà un premier pas dans le projet. 

« Merci beaucoup Guillaume pour cet échange et ces précieux conseils ! » 

Retrouvez tous les conseils de Guillaume Barnier sur son compte Instagram : @immo_rentier_formation